Bảng tính tiền thanh toán Vinhomes Dương Kinh giúp anh chị biết trước mỗi mốc phải chuẩn bị bao nhiêu tiền, thay vì chỉ nhìn vào giá bán. Cách làm đơn giản nhất là lấy giá trị hợp đồng, áp các giới hạn thanh toán theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (tối đa 30% lần đầu, 70% trước bàn giao, 95% trước khi có sổ), rồi cộng thêm các khoản ngoài giá như kinh phí bảo trì và lệ phí trước bạ. Bài viết dưới đây hướng dẫn từng bước, kèm ví dụ bằng con số giả định để anh chị tự điền cho căn của mình.
Bảng tính tiền thanh toán Vinhomes Dương Kinh gồm những gì?
Một bảng tính dòng tiền đầy đủ không chỉ có các đợt trả tiền nhà. Nó cần thể hiện cả những khoản người mua phải nộp riêng và những khoản có thể được trừ đi. Anh chị nên chia bảng thành 4 phần:
- Giá trị hợp đồng: giá bán đã gồm thuế giá trị gia tăng (VAT), ghi trong hợp đồng mua bán.
- Các đợt thanh toán: đặt cọc, thanh toán lần đầu khi ký hợp đồng, các đợt theo tiến độ xây dựng, đợt bàn giao và đợt nhận sổ.
- Khoản ngoài giá: kinh phí bảo trì 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, lệ phí cấp sổ và các chi phí liên quan.
- Khoản được trừ: chiết khấu, ưu đãi hoặc voucher theo chính sách bán hàng Vinhomes Golden City đang áp dụng.
Số đợt và tỷ lệ từng đợt phụ thuộc quỹ căn (giãn xây, xây luôn, thô xây luôn, Hoàng Long, chuyển nhượng hợp đồng). Vì vậy bảng tính trong bài là khung tham khảo; con số chính thức luôn nằm trong phụ lục tiến độ thanh toán của từng căn.
Giới hạn thanh toán theo luật cần nhớ
Với nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ 01/8/2024) đặt ra ba “mức trần” mà mọi bảng tính đều phải tuân theo:
| Mốc | Tổng số tiền tối đa đã nộp |
|---|---|
| Thanh toán lần đầu (gồm cả tiền đặt cọc) | 30% giá trị hợp đồng |
| Trước khi bàn giao nhà | 70% giá trị hợp đồng |
| Trước khi người mua được cấp sổ | 95% giá trị hợp đồng |
| Khi nhận sổ | Phần còn lại, khoảng 5% |
Nếu bảng dòng tiền nào yêu cầu nộp vượt các mức trên ở thời điểm tương ứng, anh chị nên hỏi lại bằng văn bản trước khi ký.
>>> Tiến độ thanh toán Vinhomes Dương Kinh chia mấy đợt chi tiết
Cách lập bảng tính tiền thanh toán theo 5 bước
Anh chị có thể dùng giấy, Excel hoặc Google Sheets. Quan trọng là đi đúng thứ tự để không bỏ sót khoản nào.
Bước 1: Xác định giá trị hợp đồng
Lấy giá bán đã gồm VAT của căn đang quan tâm trong bảng hàng do đại lý gửi. Ghi riêng giá bán chưa VAT, vì kinh phí bảo trì được tính trên con số này. Giá các căn tại dự án hiện dao động rộng theo loại hình và vị trí, nên anh chị cần con số của đúng mã căn.
Bước 2: Ghi khoản đặt cọc giữ căn
Mức đặt cọc tham khảo hiện nay khoảng 250 triệu đồng/căn, nộp qua đại lý phân phối chính thức. Khoản này được tính vào lần thanh toán đầu khi ký hợp đồng. Chi tiết xem bài tiền đặt cọc giữ chỗ Vinhomes Dương Kinh.
Bước 3: Chia các đợt theo phụ lục hợp đồng
Điền tỷ lệ từng đợt theo phụ lục của quỹ căn đã chọn. Sau đó cộng dồn và đối chiếu với ba mức trần 30%, 70%, 95% ở trên.
Bước 4: Cộng các khoản ngoài giá
Kinh phí bảo trì 2% thường nộp trước khi nhận bàn giao. Lệ phí trước bạ 0,5% nộp khi làm hồ sơ cấp sổ. Hai khoản này không nằm trong các đợt trả tiền nhà nên rất dễ bị quên.
Bước 5: Trừ chiết khấu và tính phần vay
Nếu thanh toán sớm, trừ phần chiết khấu được hưởng. Nếu vay ngân hàng, tách riêng phần ngân hàng giải ngân và phần vốn tự có để biết chính xác số tiền mặt cần chuẩn bị ở từng mốc.
Ví dụ bảng tính với giá trị hợp đồng giả định 10 tỷ đồng
Để dễ hình dung, giả sử một căn có giá trị hợp đồng (đã gồm VAT) là 10 tỷ đồng và giá bán chưa VAT là 9,2 tỷ đồng. Đây là con số giả định để minh họa cách tính, không phải giá bán của bất kỳ căn nào tại dự án.
| Mốc | Cách tính | Tối đa cộng dồn |
|---|---|---|
| Đặt cọc giữ căn | Mức tham khảo | 250 triệu |
| Thanh toán lần đầu khi ký hợp đồng | Không quá 30% × 10 tỷ (đã gồm cọc) | 3 tỷ |
| Các đợt theo tiến độ xây dựng | Theo phụ lục, cộng dồn không quá 70% | 7 tỷ |
| Đợt bàn giao | Cộng dồn không quá 95% | 9,5 tỷ |
| Đợt nhận sổ | Phần còn lại | 10 tỷ |
Ngoài tiền nhà, người mua cần chuẩn bị thêm:
| Khoản ngoài giá | Cách tính | Số tiền ví dụ |
|---|---|---|
| Kinh phí bảo trì | 2% × 9,2 tỷ (giá chưa VAT) | 184 triệu |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% × giá tính lệ phí | Theo thông báo thuế |
| Lệ phí cấp sổ, phí thẩm định | Theo mức của Hải Phòng | Không lớn |
Như vậy, ngoài 10 tỷ tiền nhà, ví dụ này cần thêm khoảng 184 triệu kinh phí bảo trì cùng lệ phí trước bạ. Anh chị nên đọc bài thuế phí khi mua nhà Vinhomes Dương Kinh để biết khoản nào bên mua chịu.
>>> Thủ tục đặt cọc mua Vinhomes Golden City chi tiết từng bước
Tính chiết khấu khi thanh toán sớm
Theo chính sách bán hàng cập nhật tháng 10/2026, dự án có hai mức chiết khấu cho khách không vay ngân hàng, áp dụng đến hết 31/12/2026:
- Thanh toán trước hạn một lần: 13%/năm, thanh toán trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán đúng hạn.
- Thanh toán sớm theo đợt: 11%/năm, thanh toán trước ít nhất 7 ngày so với hạn của từng đợt.
Công thức chung: Chiết khấu = Số tiền nộp sớm × Lãi suất chiết khấu năm × Số ngày nộp trước hạn ÷ 365.
Ví dụ: anh chị nộp sớm một đợt 2 tỷ đồng trước hạn 180 ngày theo mức 11%/năm. Chiết khấu ≈ 2.000.000.000 × 11% × 180 ÷ 365 ≈ 108,5 triệu đồng. Khách hàng cá nhân cần lưu ý nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân trên phần chiết khấu này. Cách áp dụng chi tiết có trong bài chiết khấu khi thanh toán sớm Vinhomes Dương Kinh.
Bảng tính khi vay ngân hàng
Chính sách hiện hành hỗ trợ vay tối đa 70% giá trị căn, kèm hỗ trợ lãi suất theo các kỳ 18, 24, 30, 36, 48 hoặc 60 tháng, áp dụng có điều kiện theo từng quỹ căn. Với ví dụ 10 tỷ đồng ở trên, bảng tính sẽ tách như sau:
| Hạng mục | Cách tính | Số tiền ví dụ |
|---|---|---|
| Vốn tự có tối thiểu | 30% × 10 tỷ | 3 tỷ |
| Khoản vay tối đa | 70% × 10 tỷ | 7 tỷ |
| Khoản ngoài giá tự chi trả | Bảo trì 2% + lệ phí | Từ 184 triệu trở lên |
Khi vay, thứ tự thường là người mua nộp phần vốn tự có trước, các đợt sau do ngân hàng giải ngân theo hợp đồng tín dụng. Anh chị nên hỏi ngân hàng về điều kiện hưởng hỗ trợ lãi suất, lãi suất sau thời gian hỗ trợ và phí trả nợ trước hạn. Xem thêm hỗ trợ vay ngân hàng mua Vinhomes Dương Kinh và điều kiện.
>>> Mua Vinhomes Dương Kinh cần trả trước bao nhiêu tiền là đủ
Mẫu bảng tính để anh chị tự điền
Anh chị có thể chép khung dưới đây vào bảng tính, rồi điền số của căn mình theo phụ lục hợp đồng:
| Cột | Nội dung cần điền |
|---|---|
| Mốc / đợt | Đặt cọc, ký hợp đồng, đợt 2, đợt 3…, bàn giao, nhận sổ |
| Hạn nộp | Ngày theo phụ lục hợp đồng |
| Tỷ lệ | % giá trị hợp đồng của từng đợt |
| Số tiền đợt | Tỷ lệ × giá trị hợp đồng |
| Cộng dồn | Đối chiếu mức trần 30%, 70%, 95% |
| Nguồn tiền | Vốn tự có hay ngân hàng giải ngân |
| Chiết khấu (nếu nộp sớm) | Theo công thức ở trên |
| Ghi chú | Số tài khoản nhận, chứng từ đã lưu |
Những lỗi hay gặp khi tự lập bảng tính
- Quên kinh phí bảo trì 2% và lệ phí trước bạ, dẫn tới thiếu tiền lúc nhận nhà.
- Tính chiết khấu trên toàn bộ giá trị thay vì trên số tiền và số ngày nộp sớm thực tế.
- Không để quỹ dự phòng khi mốc bàn giao thay đổi theo thông báo của chủ đầu tư.
- Dùng tỷ lệ của quỹ căn khác với căn mình đang mua.
Câu hỏi thường gặp về bảng tính tiền thanh toán Vinhomes Dương Kinh
Bảng tính tiền thanh toán Vinhomes Dương Kinh lấy ở đâu?
Đại lý phân phối chính thức sẽ gửi bảng dòng tiền theo mã căn và quỹ căn anh chị chọn. Anh chị có thể dùng khung trong bài để tự kiểm tra lại các con số.
Đặt cọc 250 triệu có được trừ vào tiền nhà không?
Có. Tiền đặt cọc được tính vào lần thanh toán đầu khi ký hợp đồng mua bán. Mức 250 triệu là tham khảo và có thể thay đổi theo từng đợt mở bán.
Kinh phí bảo trì 2% có nằm trong giá trị hợp đồng không?
Thường không. Kinh phí bảo trì tính trên giá bán chưa VAT và nộp riêng, thường trước khi nhận bàn giao nhà.
Vay ngân hàng thì cần chuẩn bị bao nhiêu vốn tự có?
Với hạn mức vay tối đa 70%, anh chị cần tối thiểu 30% giá trị căn cùng các khoản ngoài giá. Hạn mức thực tế phụ thuộc thu nhập và thẩm định của ngân hàng.
Nhận bảng tính dòng tiền cho căn anh chị quan tâm
Bảng tính tiền thanh toán Vinhomes Dương Kinh sẽ chính xác nhất khi dùng đúng phụ lục của từng căn. Hãy luôn cộng dồn để kiểm tra mức trần theo luật, tính đủ khoản ngoài giá và để dự phòng cho các mốc có thể thay đổi.
Để nhận bảng dòng tiền chi tiết theo mã căn, so sánh phương án thanh toán sớm và vay ngân hàng, hãy liên hệ Tìm Nhà có Tâm qua Hotline/Zalo 0934.555.499.
Thông tin tham khảo, cập nhật tháng 11/2026; chính sách có thể thay đổi theo quyết định của chủ đầu tư, điều khoản chính thức theo hợp đồng mua bán.
